2026年房产税和城镇土地使用税的减免政策
一、问题的提出
一位宁波企业主咨询：公司名下有一处厂房，近几年部分时间用于出租，部分时间空置。
他听说房产税和城镇土地使用税有一些减免政策，但不确定自己的情况是否符合条件，能省多少税。
本文将围绕上述问题，从法律规定、实务操作、典型案例三个维度进行系统梳理。
二、一句话结论
房产税和城镇土地使用税均有法定减免政策，企业可根据房产用途、纳税人身份、地方政策等条件申请享受，但需严格区分免税房产与应税房产，避免少缴税款引发风险。
三、法律依据
- 房产税免征：《房产税暂行条例》第5条规定，国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产，以及经财政部批准免税的其他房产，免纳房产税。
- 城镇土地使用税免征：《城镇土地使用税暂行条例》第6条规定，国家机关、人民团体、军队自用的土地，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，市政街道、广场、绿化地带等公共用地，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地等免缴土地使用税。
- 困难减免：根据《房产税暂行条例》第6条和《城镇土地使用税暂行条例》第7条，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征。
四、核心要点
- 自用与出租税率不同：房产自用的按房产原值一次减除10%至30%后的余值计税，年税率1.2%；出租的按租金收入计税，税率为12%。
- 空置房产一般不免税：除地方特殊政策外，企业空置房产通常仍需缴纳房产税和土地使用税。
- 小微企业可享受优惠：符合条件的小型微利企业可能享受地方性的"六税两费"减半征收优惠。
- 地方政策差异大：各地对困难减免、产业扶持等有不同的执行口径，应关注宁波当地具体规定。
五、边界条件
- 免税房产改变用途需补税：原本免税的房产如果改为经营用途，应按规定缴纳房产税。
- 土地用途决定土地使用税优惠：只有直接用于农、林、牧、渔业的生产用地才能免征，加工、仓储等环节不享受。
- 减免需履行审批或备案程序：部分减免需要向税务机关申请并经批准，不能自行直接不申报。
六、可操作步骤
- 梳理房产和土地清单：明确每处房产的位置、用途、出租情况、面积等基本信息。
- 核对适用优惠政策：对照国家法规和宁波地方政策，判断是否符合免税或减税条件。
- 准备申请材料：如困难证明、用途证明、小微企业认定资料等。
- 向税务机关申请或备案：按规定程序提交减免申请，保留受理回执。
- 建立台账备查：对享受减免的房产土地单独建账，应对税务检查。
七、常见误区
误区一：企业闲置的房产不用交房产税。
正解：除非地方有明确政策，否则闲置房产仍属于应税房产，需要按规定申报缴纳。
误区二：出租房产按原值计税更划算。
正解：出租房产应按租金收入计税，不能自行选择按原值计税以少缴税款。
误区三：享受了困难减免就不用申报了。
正解：享受减免仍需按期申报，只是应纳税额为零或按减免后金额缴纳，不申报可能被视为漏税。
房产税和土地使用税优惠政策复杂，建议结合企业实际情况进行合规筹划。
相关法条汇总
本文涉及的主要法律规定包括：
- 《城镇土地使用税暂行条例》第6条
- 《房产税暂行条例》第6条
- 《城镇土地使用税暂行条例》第7条
- 《房产税暂行条例》第5条
实务操作清单
如果你正面临相关问题，建议按以下步骤处理：
- 收集证据：整理与案件相关的所有书面材料、转账记录、聊天记录等；
- 咨询专业人士：在采取任何行动前，建议先咨询专业律师，了解自身权利和可能的法律后果；
- 评估成本与收益：诉讼需要时间和经济成本，需结合案件标的额和胜诉概率综合判断；
- 选择争议解决方式：优先考虑协商或调解，无法达成一致再考虑诉讼；
- 注意时效：法律不保护躺在权利上睡觉的人，务必在法定时效内主张权利。
王陆续律师 | 广东知恒（宁波）律师事务所
执业领域：税务法律