全国法院：审理工程保修纠纷的指导意见与裁判规则

一、最高人民法院

01、因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身损害、财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。
保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。
——最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）
02、实际施工人借用建筑施工企业资质或者挂靠建筑施工企业进行招投标的，如果建设工程出现质量问题，发包人依据《合同法》第一百一十一条规定及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，主张由投标的建筑施工企业和实际施工人承担连带质量保修责任的，人民法院应予支持。
——最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》（2015年04月19日发布）

二、重庆高院

03、质量缺陷期内，发包人自行委托他人对工程质量缺陷进行修复，并要求承包人承担修复费用或者要求在质量保证金中扣除修复费用的，如何处理？
答：质量缺陷期内，发包人发现建设工程存在质量缺陷的，应当告知承包人履行质量缺陷修复义务。承包人拒绝修复的，发包人可以委托他人对工程质量缺陷进行修复，并从质量保证金中扣除修复费用。修复费用超出质量保证金金额的，发包人可以向承包人追偿。
发包人在未告知承包人履行质量缺陷修复义务的情况下，自行委托他人对质量缺陷进行修复，并要求承包人承担修复费用或者要求在质量保证金中扣除修复费用的，人民法院不予支持，但合同另有约定的除外。——重庆市高级人民法院民一庭《关于建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》（2019年10月16日发布）

三、浙江高院

04、如何认定当事人约定的保修期低于法律规定的最低保修期限的条款的效力？
建设工程施工合同中约定的正常使用条件下工程的保修期限低于国家和省规定的最低期限的，该约定应认定无效。
05、合同无效是否影响关于工程质量的约定、承诺的效力？
建设工程施工合同无效，不影响发包人按合同约定、承包人出具的质量保修书或法律法规的规定，请求承包人承担工程质量责任。
——浙江省高级人民法院民一庭《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（浙法民一〔2012〕3号）

四、山东高院

06、质量保修期间质量缺陷的责任承担问题。
建设工程在保修范围和保修期限内发生质量缺陷的，施工单位应当履行保修义务，否则应承担相应的法律责任。但施工单位承担保修责任与建设工程质量缺陷责任不是同一概念，施工单位负有保修责任并不意味着承担建设工程的质量缺陷责任。对于在建设工程保修期间出现的质量问题，虽由施工单位负责保修，但保修所发生的费用应当由造成质量缺陷的责任方负担。
07、实务中，对于保修期间的质量责任划分和损失承担原则根据以下情形确定：
（1）施工单位未按国家有关工程建设规范、标准和设计要求施工，造成质量缺陷的，应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
（2）属于勘察、设计方面的原因造成的质量缺陷，由施工单位负责返修，费用由建设单位支付，建设单位可向勘察、设计单位追偿。
（3）因建筑材料、建筑构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位负责采购的，由施工单位承担民事责任；属于建设单位负责采购的，但施工单位提出异议而建设单位坚持使用的，由建设单位承担民事责任，如果施工单位没有验收或者验收不合格仍然使用的，由建设单位与施工单位共同承担责任。
（4）因建设单位或者建筑物所有人使用不当造成的质量缺陷，由建设单位或者建筑物所有人自行负责。
（5）因自然事故、社会事件等不可抗力造成的质量事故，由建筑物的所有人或者使用人承担责任。
（6）对发包人提出的违反法律法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量的要求，承包人不予拒绝而进行施工的，由建设单位与施工单位共同承担责任。
——山东省高级人民法院《2011年全省民事审判工作会议纪要》（鲁高法【2011】297号）

五、河南高院

08、施工合同中对工程质量保证金返还期限约定不明，承包人起诉主张支付工程款时工程竣工已超过2年不满5年，工程质量保证金如何处理？
答：建设工程质量缺陷责任期与保修期，是两个有关联但并不相同的概念。缺陷责任期，是指承包人按照合同约定承担工程质量缺陷修复义务、发包人保留工程质量保证金的期限。在责任期结束后，承包人可依法依约收回质量保证金。缺陷责任期的时间一般不超过2年。而保修期是指承包人对自己所完成工程的保修期限，超过保修期，承包人无义务实施保修。《建设工程质量管理条例》规定，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十七条规定：“有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。”因此，工程质量保证金的返还是以工程缺陷责任期届满为支付条件，并不以工程保修期限届满为支付条件。在当事人对工程质量保证金返还期限没有约定或约定不明的，可按照该条规定第一款第二、三项处理，无需考虑工程保修期限。当然，如果当事人约定质保期满退还质量保证金的，应当按照约定时间返还。
——河南省高级人民法院民事审判第四庭《关于建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答（2022）》

六、河北高院

09、发包人擅自使用未经验收或验收不合格工程，视为该工程已经竣工验收，但不能排除工程保修期内承包人的保修责任。
——河北省高级人民法院《建设工程施工合同案件审理指南》冀高法〔2023〕30号（2023年5月10日审判委员会总第十八次会议讨论通过）

七、江苏高院

10、建设工程施工合同中约定的正常使用条件下工程的保修期限低于法律、行政法规规定的最低期限，当事人要求确认该约定无效的，人民法院应予支持。
——江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见（苏高法审委〔2008〕26号）

八、四川高院

11、如何认定当事人约定的保修期限的效力？
建设工程施工合同中约定的正常使用条件下工程的保修期限低于国家和省相关行政主管部门规定的最低期限的，该约定应认定无效。
——四川省高级人民法院民一庭《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（川高法民一【2015】3号）

九、上海高院

12、如何确定保修期间的质量责任划分和损失承担原则？
答：施工单位承担保修责任与建设工程质量缺陷责任不是同一概念，施工单位负有保修责任并不意味着承担建设工程的质量缺陷责任。对于在建设工程保修期间出现的质量问题，虽由施工单位负责保修，但保修所发生的费用应当由造成质量缺陷的责任方负担。
具体可根据以下情形确定：
（一）施工单位未按国家有关工程建设规范、标准和设计要求施工，造成质量缺陷的，应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
（二）属于勘察、设计方面的原因造成的质量缺陷，由施工单位负责返修，费用由建设单位支付，建设单位可向勘察、设计单位追偿。
（三）因建筑材料、建筑构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位负责采购的，由施工单位承担民事责任；属于建设单位负责采购的，但施工单位提出异议而建设单位坚持使用的，由建设单位承担民事责任，如果施工单位没有验收或者验收不合格仍然使用的，由建设单位与施工单位共同承担责任。
（四）因建设单位或者建筑物所有人使用不当造成的质量缺陷，由建设单位或者建筑物所有人自行负责。
（五）因意外事件等不可抗力造成的质量事故，由建筑物的所有人或者使用人承担责任。
（六）对发包人提出的违反法律法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量的要求，承包人不予拒绝而进行施工的，由建设单位与施工单位共同承担责任。
《建设工程质量管理条例》第三条规定建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。
——上海市高级人民法院《建设工程施工合同纠纷审判实务相关疑难问题解答》（2015年10月22日经市法院第23次审判委员会讨论通过）

十、江苏高院

13、建设工程施工合同无效的工程质量保修。
建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，发包人仍应参照合同约定向承包人支付工程价款。在支付了工程价款，如何解决工程质量的保修问题？在正常情况下，建设工程经竣工验收后，在保修期限内出现的质量问题，由承包人依照法律规定或合同约定予以修复。我国实行建设工程实行质量保修制度，这也是《建筑法》确立的一项基本法律制度。对此，《建筑法》第六十二条第一款规定：建筑工程实行质量保修制度。《建设工程质量管理条例》则在建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等方面，对该项制度做出了更具体的规定。
该条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
由此可见，保修期限的规定是强制性的规定。在建设工程施工合同被确认无效后，合同关系不再存在，该合同对当事人不再具有任何拘束力。发包人不得要求承包人承担约定的保修责任，是不是承包人不承担保修责任呢？显然不是。承包人仍应在《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限内承担法定的保修责任。解决这个问题后，在履行保修责任的方式上，如果施工合同不是因为承包人没有相应的资质而被确认无效的，则仍由承包人承担质量瑕疵的维修义务。若施工合同是由于承包人没有相应的资质而被确认无效的，则不能由承包人自己来承担质量瑕疵的维修义务。可由承包人自行委托具有相应资质的施工队伍，来替代承包人承担质量瑕疵的维修义务，也可由发包人自行维修，修复的费用由承包人承担。
——江苏省高级人民法院《建设工程施工合同案件审理指南（2010年）》

十一、北京高院

14、施工合同约定工程保修期限低于法定最低期限的条款是否有效？承包人要求返还质量保修金的，如何处理？
建设工程施工合同中约定正常使用条件下工程的保修期限低于法律、行政法规规定的最低期限的，该约定无效。
当事人就工程质量保修金返还期限有约定的，依照其约定，但不影响承包人在保修期限内承担质量保修责任；没有约定或约定不明的，工程质量保修金返还期限为工程竣工验收合格之日起二十四个月。
建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格并交付发包人使用的，承包人应依据法律、行政法规的规定承担质量保修责任。发包人要求参照合同约定扣留一定比例的工程款作为工程质量保修金的，应予支持。
——北京市高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发【2012】245号）

十二、盐城中院

15、建设工程实行质量保修制度。约定的保修期限不得低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限，否则该约定无效。
——盐城市中级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见》（2010年7月15日）

十三、泉州中院

16、缺陷责任期与保修期的区分
工程保修阶段包括缺陷责任期与工程保修期。
缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人负责维修，并承担鉴定及维修费用；如承包人未履行缺陷修复义务，则发包人可以按照合同约定扣除质保金，并由承包人承担相应的违约责任。缺陷责任期届满，发包人应当返还质保金。发包人返还质保金后，承包人仍应按合同约定的各部分工程的保修年限承担保修责任。
保修期是承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限，从工程竣工验收合格之日起计算。保修期内，承包人对建设工程的保修义务属于法定义务，不能通过合同约定予以排除。
17、质量保修期如何确定？
《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。建设工程施工合同中约定正常使用条件下工程的保修期限低于法律、行政法规规定的最低期限的，该约定无效。
18、未完工工程，合同解除后保修期如何计算？
合同解除时施工方已施工部分经过验收且无质量问题，保修期从合同解除之日起算。合同解除时施工方已施工部分存在质量问题，应由施工方进行整改，整改符合验收标准时起算保修期；如施工方拒绝整改，建设单位安排后续施工方整改并完成后续施工，通过竣工验收的，从竣工验收后起算保修期；如建设单位未及时安排整改及后续施工，可酌定一个合理的整改期间，该期间过后起算保修期。
——泉州市中级人民法院《关于审理建设工程合同纠纷案件的审判长联席会议纪要》（2021年9月22日）

十四、徐州中院

19、挂靠后质量保修责任谁来承担？
实际施工人挂靠有资质的建筑企业与发包人签订建设工程施工合同的，如果建设工程出现质量问题，发包人根据《合同法》第二百八十一条、《解释》第二十五条的规定主张实际施工人承担建设工程的质量保修责任的，应予支持，人民法院一般应追加被挂靠企业为当事人参加诉讼。
——徐州市中级人民法院民四庭《关于审理建设工程施工合同纠纷案件的若干问题》

十五、绍兴中院

20、建设工程在保修期内发生质量问题，发包人自行组织维修后提起诉讼，要求承包人承担维修费用，如何处理？
答：建设工程在保修期内发生质量问题，发包人应当就建设工程发生质量问题、要求维修的事项在保修期限内通知承包人。双方当事人就是否已经通知到承包人的事实存在争议的，人民法院应当结合案件具体证据认定。
发包人未通知承包人而直接自行组织维修的，或发包人的通知行为存在过错致使承包人未能收到通知的，对发包人组织维修的费用不予支持，但情况紧急、已严重影响第三人日常工作、生活或人身安全又无法及时通知承包人进行维修以及发包人的维修行为出于善意又有利于承包人的等情形除外。
发包人己通知承包人进行维修的，承包人在合理期限内未进行维修或明确表示不进行维修的，对发包人另行组织维修的费用，一般可予以支持。承包人对是否存在质量问题、费用合理性的问题提出异议的，可依法申请司法鉴定。
——绍兴市中级人民法院民事审判庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见（试行）

十六、典型案例裁判规则

21、发包人擅自使用未经竣工验收的工程，并不免除承包人对该工程的保修责任。
【裁判要旨】：
保修责任既是承包人应承担的合同责任，也是法定责任，工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，并不能免除承包人的保修责任。
发包人擅自使用未经竣工验收的工程，则占有使用之时视为工程已竣工验收，发包人提前承担工程经验收之后的法律后果，承包人可请求发包人支付工程款，发包人不得以尚未竣工验收为由进行抗辩。承包人仍应在工程合理使用寿命内对工程地基基础、主体结构承担责任。对于该工程的其他部分的质量问题，自发包方提前使用之日起未超过法定或约定的保修期限，承包人应承担保修责任。
案例文号：（2014）沪一中民二终字第1031号
22、对保修期出现的质量问题，发包人首先应通知承包人进行维修，只有在承包人明确表示不履行维修义务的情况下发包人才有权委托第三方进行维修。
【裁判要旨】：
法院认为，虽然原告否认收到上述整改通知单，但其确认2010-2013年期间在上述地址办公，且该地址亦为双方在合同中约定的通信地址，故应认定原告已经收到了被告邮寄的上述三份整改通知单。但被告通知原告维修的方式不符合合同约定，通知维修房屋的时间不尽合理，通知维修房屋的事项与实际维修事项存在偏差。虽然被告向原告发出维修通知的行为存在诸多瑕疵，但从原告在收到上述三份整改通知单后未对相关房屋存在问题进行维修来看，被告存在瑕疵的通知行为未影响到原告履行其维修义务。故本院认为，应认定被告已经履行了通知原告维修的义务，而原告并未按合同约定尽到其维修义务。
案例文号：（2015）美民二初字第259号
23、发包人应证明的维修内容属于承包人的保修范围。
【裁判要旨】：
法院认为，涉案工程交工验收时经检测和质量状况分析，未发现影响交工验收的问题，具备开放交通进入试运营的条件，并实际通车运营使用。甲公司在交工验收并通车运营使用6年多后，主张涉案工程桥面水泥混凝土铺装层未达到施工设计厚度要求，导致出现质量问题并产生必要的维修费用，甲公司对此应承担举证责任。虽在一审期间司法鉴定结果显示水泥混凝土铺装层的厚度均未达到10cm，但由于案涉工程已投入使用6年多，在未通知乙公司且未经双方协商的情况下单方委托第三方对姑娘台2号桥桥面进行维修，维修中的沥青层铣刨不可避免会损坏水泥混凝土铺装层，故依据该鉴定意见不足以证明乙公司原施工的水泥混凝土铺装层厚度未达到10cm的设计要求。甲公司上诉主张乙公司施工的水泥混凝土铺装层厚度未达到合同约定的10cm，事实和证据不足，本院不予采信。
案例文号：（2018）京01民终8479号
24、发包人主张的维修费用应具有合理性。
【裁判要旨】：
法院认为，被告主张的扣除维修费用证据不足。首先，被告提供的其与第三方维修单位签订的《施工合同》中没有具体的施工项目，亦无涉及维修、整改案涉工程质量缺陷的文字表述；其次，被告虽提交与第三方维修单位的结算书及支付工程款凭证，但未提交任何报修单及维修记录、工程量签证、验收单等，无法确认其维修项目，无法显示第三方维修单位具体是如何进行维修、维修了哪个部位，也没有相应工程量签证单及承租户的验收确认单，原告亦曾对部分租户进行回访，其提供的回访记录与被告的报修单亦不一致。且从结算书来看，结算书系被告与维修单位直接结算，亦未经第三方评估机构审核，且结算单中的部分结算金额与《施工合同》约定的计价标准亦存在矛盾之处。
案例文号：（2017）赣0702民初1132号
25、发包人在委托第三方进行维修前，已通知承包人履行维修义务，在承包人拒绝维修的情形下方可另行委托第三方进行维修。
【裁判要旨】：
一方面，仅当发包人对承包人进行告知，承包人方有知悉并实际履行保修义务的可能；另一方面，如发包人未经通知径行委托第三方进行维修，导致承包人无法对质量问题进行核查，在后续争议解决过程中无法判断维修的工程量和质量问题出现的原因，法院有可能认定责任主要在于发包人。
在实践中，部分工程合同的保修条款会将发包人委托第三方进行维修的前提条件进行细化，如约定经通知后一定期限内承包人仍不履行维修义务，或维修数次仍无法解决质量问题的，发包人方有权委托第三方维修。该等约定也会成为法院判断发包人委托第三方维修程序正当性的判断标准。
26、工程质量修复费用没有约定或者约定不明的，如何认定工程质量修复费用？——福建九鼎建设集团有限公司、云南佳鸿宇合实业有限公司建设工程施工合同纠纷
【裁判要旨】：
最高人民法院认为，防火防腐涂料分项工程重做费用如何认定。对于防火防腐涂料分项工程重做费用，官审造价分别采用两种标准作出两种鉴定意见，按13定额得出重做费用为12,382,358.44元，按市场价得出重做费用为10,199,761元。佳鸿宇合主张鉴定机构依据的市场价格无证明材料，应采信13定额为依据的鉴定意见。本院认为，佳鸿宇合未举证证明鉴定机构存在背离鉴定资料或者背离工程实际随意主观判断的情形。对于佳鸿宇合的异议，鉴定人员在一审中接受质询时已作出合理说明。故，对于佳鸿宇合该主张，本院不予支持。
福建九鼎主张，防火防腐涂料的费用在已完工程造价鉴定、重做费用鉴定中采用的标准不一致，导致修复费用远高于已完工程造价，并且鉴定发生在工程停工四年后，导致结论偏差。
本院认为，首先，根据《已完工的防火、防腐涂料喷涂施工不合格部分的返工工程造价鉴定意见书》，重做费用中包含除重新涂刷防火防腐涂料外的工程项目，故防火防腐涂料分项工程的重做费用高于其已完工程造价，符合常理。其次，已完工程造价鉴定之目的在于确定当时的工程价款，重做费用鉴定之目的在于确认当前修复质量不合格的工程所需费用，福建九鼎在一审质证中也自认返工费用按照市场价更为公平。故一审法院采信以市场价为依据的鉴定意见并无不当。
案例文号：（2020）最高法民终337号
27、发包人擅自使用未经竣工验收的工程并不排除承包人对该工程的保修责任。
【裁判要旨】：
发包人擅自使用未经竣工验收的工程，则占有使用之时视为工程已竣工验收，发包人提前承担工程经验收之后的法律后果，承包人可请求发包人支付工程款，发包人不得以尚未竣工验收为由进行抗辩。承包人仍应在工程合理使用的寿命内对工程地基基础、主体结构承担责任。对于该工程的其他部分的质量问题，自发包方提前使用之日起未超过法定或约定的保修期限，承包人应承担保修责任。
案例文号：（2014）沪一中民二终字第1031号
28、擅自使用建设工程超出保修期的，发包人不得再以未经竣工验收为由拒绝返还质量保修金——实事集团建设工程有限公司与内蒙古金汇房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷案
【裁判要旨】：
工程质量保修金是指发包人与承包人在建设工程施工合同中约定，于建筑工程竣工验收合格并交付使用后，从发包人应付工程款中预留一定比例的金额用以维修建筑工程出现的质量缺陷，主要是为了担保竣工验收后的质量问题。在司法实践中，建设工程未经竣工验收发包人擅自使用的，一般应视为其使用部分的质量符合双方约定，不存在质量缺陷和问题，此建设工程一旦超出双方约定的保修期，承包人就不需要再为此提供担保，发包人也不应当继续扣留质量保修金。因此，擅自使用建设工程超出保修期后，发包人应当按约定向承包人返还质量保修金，不得再以未经验收为由拒绝返还。
案例文号：（2017）最高法民终506号
29、当事人约定的低于法定最低期限的工程保修期实质为缺陷责任期，质保金仍应在约定期限届满后返还承包人——安徽万特投资发展有限公司与中色十二冶金建设有限公司建设工程施工合同纠纷
【裁判要旨】：
建设工程合同纠纷中，发包人应在合同约定的工程质量保证金返还期限届满后，将保证金返还承包人。建设工程合同双方约定的工程质量保修金期限低于法定最低期限的，应当认定该约定实质是对工程质量保证金的约定，而约定的保修期限则实质为缺陷责任期。在约定的期限届满后，承包人主张发包人返还质量保证金的，法院应予支持。
万特公司与中色十二冶公司在《补充协议》中约定，余款5%作为工程质量保修金，质保期1年，期满后14天内无质量问题全额支付。该协议所约定的工程质量保修金实质是工程质量保证金，而其中关于工程质保期1年的约定实质是关于工程质量缺陷责任期的约定，并非是对工程保修期的约定，并不违反《建设工程质量管理条例》第四十条的规定。万特公司向中色十二冶公司返还工程质量保证金后，并不影响中色十二冶公司在《建设工程质量管理条例》规定的保修期限内继续承担工程质量保修责任。原审法院根据《补充协议》的约定和案涉工程投入使用的时间，认定案涉保修金即14155671.79元应于2015年11月14日返还，应自该日起计算利息，并无不当。
案例文号：（2019）最高法民终108号
30、建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，发包方未能提交证据证明其主体结构存在问题，其不能要求承包人承担返修工程款责任——陕西省中业交通建筑工程有限公司与胥洪秋、陕西省中业交通建筑工程有限公司西藏分公司建设工程合同纠纷
【裁判要旨】：
最高人民法院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”案涉工程已经完工并实际交付业主西藏自治区拉萨市水利工程建设管理中心使用。陕西中交公司未能提交证据证明其主体结构存在问题，其要求胥洪秋承担返修工程款缺乏事实依据。
案例文号：（2019）最高法民再163号
31、未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务——青海临峰房地产开发有限公司与浙江中业建设集团有限公司、金效东建设工程施工合同纠纷
【裁判要旨】：
最高人民法院认为，施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。临峰公司未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。故原判决关于在欠付工程款中扣除保证金的认定正确。
案例文号：（2019）最高法民再166号
32、未达合同约定条件即委托第三方维修的，承包人不承担第三方维修费用——中国十五冶金建设集团有限公司、合肥水泥研究设计院有限公司建设工程施工合同纠纷
【裁判要旨】：
最高人民法院认为，对于第三方维修费用，根据《苏丹柏柏尔工程施工合同》第二部分合同条件29条2）的约定，在案涉工程需要维修时，合肥水泥研究院应先通知十五冶金建设公司，在十五冶金建设公司拒不维修的情况下，才可自行维修。但合肥水泥研究院未提交证据证实其按照上述约定通知了十五冶金建设公司，故其无权向十五冶金建设公司主张维修费用。
案例文号：（2018）最高法民终92号
33、发包人主张的维修费用有清晰的相关依据且承包人无相反证据足以对抗的，承包人承担发包人主张的第三方维修费用。
【裁判要旨】：
最高院根据查明的事实认为，发包人已通知承包人维修，并告知如承包人不履行维修义务，发包人将委托第三方维修及维修费用由承包人承担。发包人提交了与第三方的工程施工协议书、多份清单与计价表和工程结算书，以及第三方出具的发票、委托付款书、收据等证据，能够证明外墙砖修复及工程检测费用的发生，承包人虽有异议但没有提出相反证据足以对抗，原审判决认定修复费用由鸿翔公司承担，并无不当。
案例文号：（2017）最高法民申813号
34、第三方维修符合合同约定且第三方维修工程已竣工验收合格，但发包人无法证明其主张维修费用合理性的，法院酌定裁判承包人承担的第三方维修费用以扣留的工程质保金为限。
【裁判要旨】：
对于发包人主张的委托第三方维修的维修费用，最高人民法院认为：
（1）对涉案工程需要保修的内容现已无法核实的后果，应由发包人承担主要责任，承包人承担次要责任；
（2）发包人所提交的委托建行进行保修工程审价的相关证据，只能证明上述工程价款的真实性，不能证明相关维修工作对于工程存在的质量问题的必要性和合理性，故其数额不能当然作为本案工程维修整改的全部合理损失。
（3）涉案工程已经整改完毕，再进行现场核查及维修必要性等方面的鉴定亦无可能，现已无法判定真实合理的保修内容和发包人支出的合理维修费用数额并进而作为确认双方责任的基础。
综上，最高人民法院在涉案工程已经双方验收合格、发包人无法举证证明其合理维修数额的情况下，以符合建筑行业惯例（即基本能够满足正常工程保修所需）的工程结算款3%的质保金作为施工单位承担的维修费用范围，对发包人所主张的其他维修整改费用均由发包人自行承担。
案例文号：（2014）民抗字第77号
35、保修责任是施工单位在建筑工程竣工验收后、保修期内出现的非因使用不当、第三方或者不可抗力造成的质量缺陷，承担无条件按交付时的原貌和质量标准实施修复的责任，保修责任不同于地基基础工程和主体结构的质量保证责任，在地基基础工程和主体结构存在质量问题时，施工单位应对其承担整改责任。
【裁判要旨】：
最高人民法院认为：杜班公司主张其责任已经免除的依据是《协议书》第五条，但是该《协议书》第五条约定内容为“乙方承揽范围内的工程已经完工，但尚未竣工验收，乙方协助该工程的竣工验收，自相关五方单位签字盖章通过验收后 20 日内向甲方提交乙方承建完成的全部工程验收资料，该协议生效后，乙方不再承担保修责任。如因乙方不提交项目的竣工资料，甲方有权拒付剩余 1000 万元工程款并不承担逾期付款的违约责任。”依据该条约定，该《协议书》生效后，杜班公司免除的责任为“保修责任”。保修责任是施工单位在建筑工程竣工验收后、保修期内出现的非因使用不当、第三方或者不可抗力造成的质量缺陷，承担无条件按交付时的原貌和质量标准实施修复的责任，保修责任不同于地基基础工程和主体结构的质量保证责任，且《协议书》第六条也约定：“本工程质量以《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》相关法律、法规的规定及双方签订的《建设工程施工合同》相关条款为依据”。建筑法第六十条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量”，杜班公司应当对案涉地基基础工程承担责任。根据本案查明的事实，案涉工程经鉴定存在混凝土柱箍筋间距不合格、混凝土柱垂直度不合格、混凝土基础防腐做法不符合设计要求及混凝土柱的构件截面尺寸不合格等地基基础工程问题，依照建工解释第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”之规定，杜班公司应当对案涉地基基础工程存在的质量问题承担整改责任。杜班公司称海力舟阳公司已经免除杜班公司责任的理由，依法不能成立。
案例文号：（2021）最高法民终1054号
36、已经经过工程建设强制性标准审查确认合格的房屋，如果存在裂缝、渗漏等质量问题，房屋出卖人能否据此免责？
【裁判要旨】：
建设行政主管部门出具的房屋质量合格文件，不能作为房屋出卖人免除房屋存在裂缝、渗漏等质量缺陷责任的当然证据。
人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。根据《建筑法》第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。根据《建筑法》第五十二条的规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。根据《建筑工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。
案例文号：《最高人民法院公报》2010年第11期（总第169期）
37、超过保修期的建筑物致人损害时施工人的责任认定——无锡市怡庭物业管理有限公司诉江苏龙海建工公司等人身损害赔偿追偿权纠纷案
【裁判要旨】：
保修期限是施工单位就建设工程质量问题进行无偿修理的期限，建筑物致人损害的赔偿责任的确定，不应适用保修期限的有关规定。房屋各分项建设工程的合理使用年限，应当考虑房屋建筑属于可以长期使用的固定资产这一特性，符合社会公众对房屋合理使用年限的预期，并参照同类房屋分项工程普遍的、通常可以达到的实际使用年限来确定。
在建设工程合理使用年限内，因工程质量缺陷造成他人损害的，施工单位应当承担赔偿责任。
38、承包人怠于修复时发包人是否享有修复费用偿还请求权？——养殖公司与开发公司建设工程施工合同纠纷
【裁判要旨】：
建筑工程在保修期内出现质量问题，承包人在发包人通知的合理期限内拒绝修复或者无正当理由未修复的，发包人可自行修复或者委托他人修复，并有权要求承包人承担合理的修复费用,除非承包人能够举证证实该质量问题是由发包人或者非承包人施工原因造成。法院对于发包人诉请的修复费用的合理性应进行审查，必要时可启动司法鉴定程序对所需的修复费用进行评估认定。
本案涉及承包人对于工程质量瑕疵怠于履行修复义务时发包人的权利救济问题。建筑工程在保修期内出现质量问题，承包人在发包人限定的合理期限内怠于履行修复义务，应赋予发包人自行修复的权利，对于发生的合理修复费用由承包人负担。发包人行使修复费用偿还请求权时，应注意满足以下条件：
Ⅰ、发包人举证证实工程在保修期内出现质量问题
建筑工程是以高额投资取得的长期使用的一种特殊产品，明确承包方对其施工的建筑工程应负的质量责任，能够促进承包方加强工程质量管理，充分维护建筑物使用者的合法权益。《民法典》第八百零一条及八百零二条规定了承包人对工程负有质量瑕疵担保责任。《建筑法》第六十二条以及《建设工程质量管理条例》第三十九条均规定，建设工程实行质量保修制度。承包人的主合同义务是建造符合合同约定和技术标准及规范规定的建设工程，提供质量合格的建造物是施工人的主合同义务。工程质量不符合约定，构成承包人不完全给付的情形之一。发包人举证证实工程在法定或约定的保修期和保修范围内出现质量问题，承包人应履行保修义务，及时进行修理、返工或改建。
Ⅱ、承包人不能证实质量问题非因自身施工原因造成
承包人对质量保修责任的归责原则应为过错推定责任，工程在保修期内出现质量问题，推定是由承包人原因造成。除非承包人能够举证证实质量问题是因发包人原因或者非承包人施工原因造成。
本案中，养殖公司已提交证据证实案涉工程在保修期内出现质量问题，承包人开发公司未能提交证据证实质量问题是由养殖公司使用的原因或者其他非归责于自身的原因造成。因此，开发公司应承担因工程存在质量瑕疵以及未履行保修义务所引发的相关责任。
Ⅲ、承包人在合理期限内怠于履行修复义务
根据《民法典》第八百零一条的规定，修复是工程出现质量问题时的首选救济途径，由原建设工程施工合同的承包人进行修复，能够实现双方以最低成本获取最大利益的经济原则。及时维修对于承包人而言，既是应尽的义务，也是享有的权利。在工程质量保修期内，发包人或使用人发现工程有质量问题的，有权直接要求承包人修理、返工或改建。发包人向承包人发出维修通知，承包人接到通知后或在限定的合理期限内，应到现场核实情况予以维修。在承包人及时维修的情况下，发包人一般不得拒绝而另行委托他人维修。
只有在出现下列情况时，发包人可自行或委托他人进行修复：
（1）发包人通知承包人对质量缺陷进行修复，承包人拒绝；
（2）非因发包人原因在合理期限内不能修复；
（3）承包人没有相应资质、丧失资质；
（4）其他不宜由承包人实施维修的情况。
依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十八条的规定，在发包人自行或委托他人进行修复的情况下，承包人应承担赔偿发包人修复费用的责任，发包人获得修复费用偿还请求权。
本案中，养殖公司已在保修期内两次通知开发公司维修，但开发公司均未到现场核实情况和进行维修，养殖公司另行委托第三方进行修缮，由此产生的维修费损失，养殖公司有权要求开发公司赔偿。
Ⅳ、修复费用具有合理性
发包人自行修复，是在承包人怠于履行修复义务的情况下，赋予发包人的一项救济权利，但应避免发包人滥用权利获取额外利益。修复费用应以合理性为限，相当于由承包人进行修复所需的合理费用。审判实践中，往往发包人会提交与他人签订的维修合同，以合同约定价款向承包人主张赔偿，在法院难以判断发包人诉请的修复费用数额是否合理时，可启动司法鉴定程序对案涉工程所需修复费用作出评估认定。
本案中，虽养殖公司与第三方签订修缮合同约定了修复费用的数额，养殖公司也提交了支付部分费用的证据，但为保证修复费用的合理性，法院委托鉴定机构对案涉工程所需的修复费用进行评估，以评估值作为认定赔偿数额的依据。
39、诉讼中，约定保修期尚未届满，承包人应在保修期限届满后另行主张权利——福建省南安市第三建设有限公司和裕置业（福建）有限公司建设工程施工合同纠纷
【裁判要旨】：
最高人民法院指出：二、关于土建工程的质量保修金是否应予返还的问题。根据《建设工程施工合同》和附件3《工程质量保修书》，南安三建公司与和裕公司约定了质量保修金的质量保修期，故原审法院认为应依据双方当事人之间的约定认定期限，因期限尚未届满，南安三建公司可于土建工程保修期限届满后另行主张权利。
案例文号：（2020）最高法民申4838号
40、承包人支付维修费用的条件。
【裁判要旨】：
江苏省高级人民法院经审理认为，案涉鉴定报告虽然明确涉案工程有墙面裂缝问题，但并未明确该问题造成的原因，故不能确定该问题系施工单位施工所造成，建设单位为对此举证证明，亦未能提供证据证明其在保修期内向施工单位发出过保修通知，也未能提供证据证明施工单位拒绝修复或修复不能的情况。因此，建设单位直接依据涉案的鉴定报告得出修复造价而主张维修费用的主张，依法不予支持。
案例文号：（2016）苏民再291号
41、发包人自行维修或者委托第三方维修的条件。
【裁判要旨】：
江苏省高级人民法院经审理认为，①从发包人主张的承包人的承诺函件可知，承包人确实至现场进行维修，发包人对此也未予否认；②往来函件能够体现双方就是否属于承包人施工质量问题及是否为其维修范围存在争议，而双方就维修事宜在不停磋商过程中，故发包人主张承包人拒绝维修不能成立；③发包人主张其自行委托第三方维修的证据显示，有部分费用发生在2012年12月31日之前。故发包人缺乏充分证据证明其自行委托修复的必要性、合理性，其主张自行委托修复的费用由承包人承担，依法不予支持。
案例文号：（2017）苏民终2号
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