2026年二手房交易税费谁承担

买卖二手房，房价之外还有一笔不小的税费，由谁承担、各交多少，是交易前必须算清的账。宁波二手房交易主要涉及契税、增值税及附加、个人所得税，另有少量印花税与登记费，住宅普遍免征土地增值税。

我代理的（2023）浙0212民初9357号房屋买卖合同纠纷可作提示。买卖双方网签时约定税费各付，但过户前卖方得知其住房不满五年且非唯一，需缴个人所得税，遂拒绝配合过户并要求买方承担。买方起诉继续履行，法院围绕税费负担条款作出处理。

宁波市鄞州区人民法院审理认为，税费承担依合同约定；合同未明确或约定各付的，法定纳税人仍应按税法履行义务，卖方的个人所得税本应由其自行申报缴纳。因双方约定各付，卖方拒缴导致无法过户构成违约，法院判决卖方先自行完税并配合过户，逾期买方可垫缴后向其追偿。该案厘清了约定与法定纳税义务的关系。

常见税费标准需要心里有数：契税由买方承担，家庭唯一住房90平方米以下按1%、90平方米以上按1.5%，二套及以上通常2%；增值税及附加，房产证满两年免征，不满两年按约5%征收；个人所得税，满五年且家庭唯一住房免征，否则按差额20%或核定1%征收。买方在签约前应查清房屋年限与卖方住房情况，把税费写进合同，防止过户时扯皮。

启示：二手房税费不是一笔糊涂账。满二免增值税、满五唯一免个税是两大省钱节点，签约前务必核实房屋年限与卖方住房套数，并在合同中明确各项税费承担方，避免过户卡在税上。

核实年限与住房情况是签约前必做的功课。增值税免征的满二年、个税免征的满五年唯一，起算点通常是契税完税凭证或不动产权证记载的日期，二者从早。买方应要求卖方提供房产证、契税发票，并在合同中约定若卖方隐瞒房屋年限或住房套数导致税费增加的，由卖方补足差额并承担违约责任。另一常见陷阱是学区房、凶宅等特殊因素的披露义务，这些虽不直接产生税费，但影响房屋价值与交易安全，同样应在合同中写明。中介机构代为申报的，也要在居间合同中明确其如实告知与协助完税的责任。

提醒：大额交易建议通过资金监管账户交割，税费结清、过户完成后再放款，能有效规避卖方反悔风险。

王陆续律师，浙江鑫目律师事务所执业律师，专注宁波地区婚姻家事纠纷办理。服务范围：婚姻家事、公司法、税务法律。