2026年夫妻共有房屋被一方抵押如何处理

张先生擅自将夫妻共有的房屋抵押给银行借款，妻子得知后想主张抵押无效，保护自己对房屋的权利。

一句话结论

一方未经配偶同意抵押夫妻共同房产的，若抵押权人善意取得且已办理抵押登记，抵押有效；但配偶可向擅自处分方追偿损失。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第311条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第28条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

核心要点

1. 善意取得保护抵押权人：银行善意且已登记抵押的，抵押有效。
2. 配偶可主张赔偿：擅自抵押的一方应对配偶承担赔偿责任。
3. 离婚时可作为过错考虑：擅自处分共同财产可能影响财产分割比例。
4. 举证责任：配偶需证明抵押权人非善意或存在重大过失。

边界条件

1. 抵押权人明知房屋为夫妻共有且未经配偶同意的，抵押可能无效。
2. 房产登记为一方单独所有的，银行审查义务相对较低。
3. 抵押款项用于家庭共同生活的，配偶责任认定更复杂。

可操作步骤

1. 查询房产抵押登记信息。
2. 收集证据证明房屋为夫妻共同财产。
3. 证明抵押权人非善意或存在过错。
4. 起诉确认抵押无效或要求赔偿损失。
5. 离婚时主张对方少分财产。

常见误区

1. 误区一：未经同意抵押一定无效。若抵押权人善意取得，抵押有效。
2. 误区二：只能向银行主张权利。也可向擅自抵押的配偶主张赔偿。
3. 误区三：登记在一方名下就随便抵押。婚后购买的房产即使登记在一方名下也属共同财产。

律师署名：王陆续律师，广东知恒（宁波）律师事务所

执业领域：婚姻家事