2026年房子跌成负资产，离婚时怎么分？
- 婚姻家事
- 2025-07-24
- 805热度
- 0评论
有位当事人咨询：夫妻俩在宁波海曙区买了一套房，婚后共同还贷。最近感情破裂要离婚，一查房价发现房子市值比剩余贷款还低，成了"负资产"。男方想要房子，女方担心不仅分不到钱，还要倒贴。这种情况怎么处理？
一句话结论：房产"负资产"不影响离婚分割的基本规则。婚前一方首付婚后共同还贷的，房子一般归登记方，登记方补偿对方婚后共同还贷及对应增值/贬值部分；婚后共同购房的，按夫妻共同财产处理，共同承担亏损或收益。
一、法律依据
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条：
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
《民法典》第一千零六十二条：
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：……（五）其他应当归共同所有的财产。
《民法典》第一千零八十七条第一款：
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
二、核心要点
- 婚前一方首付、婚后共同还贷，仍按司法解释一第七十八条处理
即使房屋现值低于剩余贷款，法院通常仍将房子判归登记方，剩余贷款由登记方承担。另一方有权要求补偿婚后共同还贷支付的款项及对应部分，不因房屋贬值而丧失补偿权。
- 房屋贬值时，补偿款的计算基准不变
补偿款 = 婚后共同还贷本息 ÷ 房屋成本 × 房屋现值 × 50%。房屋现值低，补偿款相应减少，但不等于零。若房屋现值低于成本，公式计算出的补偿款会低于房价上涨情形，但共同还贷部分仍应返还。
- 购房时间与结婚时间差距大时，以结婚时房价计算成本
参考江苏高院《家事纠纷案件审理指南》：一方婚前购房，结婚时间相距较久的，计算房屋成本时以结婚时不动产价格作为计算依据，保护婚前购房方的个人增值。
- 婚后共同购房，按共同财产均分或按贡献分割
如果房产是婚后共同购买、共同还贷，无论房价涨跌，都属于夫妻共同财产。离婚时一般均分，同时考虑出资贡献、子女抚养、过错等因素。
- "暂不处理"不是长久之计
双方可以协商离婚后继续共同持有房产，等房价上涨再处理。但如果协商不成进入诉讼，法院通常会在离婚案件中一并处理房产分割。
三、边界条件
- 如果婚前首付款由双方共同分担，则房产不再单纯适用第七十八条，可能认定为按份共有或共同财产。
- 如果婚后还贷全部来源于一方婚前个人财产或父母明确赠与个人的款项，另一方通常不能主张还贷补偿。
- 如果房产登记在双方名下，可能涉及赠与或夫妻财产约定，分割方式与登记在一方名下不同。
- 分居期间一方单独还贷，仍视为夫妻共同还贷，房屋现值以离婚时为准。
四、可操作步骤
如果你是婚后参与共同还贷的一方：
- 收集购房合同、贷款合同、还款流水，证明婚后共同还贷金额。
- 申请房屋价值评估，或协商确定离婚时房屋现值（即使为负资产也要明确）。
- 主张以结婚时房屋价值作为成本基数，如购房与结婚时间差距较大。
- 若对方存在过错或你抚养子女，主张在分割时适当倾斜。
如果你是婚前购房一方：
- 保留婚前购房合同、首付款凭证、婚前还贷记录。
- 若父母帮助还贷，建议通过公证或律师见证明确款项仅赠与己方子女。
- 分居期间尽量避免用夫妻共同财产还贷，可考虑用婚前个人财产还贷。
五、常见误区
误区一：房子成了负资产，离婚时就不用分了。
错误。负资产只是分割结果可能为亏损共担，不等于房产不处理。法院仍会依法分割，并确定贷款承担和补偿款。
误区二：婚后共同还贷只能分增值，不能分担贬值。
错误。司法解释第七十八条表述为"相对应财产增值部分"，但司法实践中，房屋贬值时共同还贷部分仍应补偿，只是补偿数额按现值计算。
误区三：房产证婚后取得就是夫妻共同财产。
错误。判断标准是购房款来源和购房合同签订时间，而非房产证取得时间。婚前购房即使婚后领证，仍属婚前个人财产。
---
律师署名：王陆续律师，广东知恒（宁波）律师事务所
执业领域：婚姻家事
