最高人民法院：关于建设工程款优先受偿权的22条裁判观点

01、实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。
【法律问题】：
实际施工人是否享有建设工程价款优先受偿权？
【法官会议意见】：
建设工程价款优先受偿权是指在发包人经承包人催告支付工程款后的合理期限内仍未支付工程款的情况下，承包人享有的与发包人协议将该工程折价或者请求人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”依据上述规定，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权。实际施工人不属于“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”，不享有建设工程价款优先受偿权。
【观点来源】：最高人民法院民一庭2021年第21次专业法官会议纪要
02、承包人对违章建筑不享有建设工程价款优先受偿权。
【法律问题】：
承包人对违章建筑是否享有建设工程价款优先受偿权？
【法官会议意见】：
建设工程价款优先受偿权制度系以建设工程的交换价值优先清偿承包人享有的建设工程价款债权。承包人享有建设工程价款优先受偿权的前提是其建设完成的建设工程依法可以流转。对此，《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”根据该条规定，承包人享有建设工程价款优先受偿权的条件是建设工程宜折价、拍卖。违章建筑不宜折价、拍卖，故承包人对违章建筑不享有建设工程价款优先受偿权。
【观点来源】：最高人民法院民一庭2021年第21次专业法官会议纪要
03、建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理网签而消灭。
【法律问题】：
建设工程施工合同纠纷案件中，建成的房屋已办理网签，承包人是否仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿？
【法官会议意见】：
建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭，如符合建设工程价款优先受偿权的成立要件，承包人仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五至第四十二条进一步明确了行使建设工程价款优先受偿权的条件。由此可见，建设工程价款优先权是承包人的法定权利，在符合法律及司法解释规定的条件时，建设工程价款优先受偿权就已经成立。商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的建设工程价优先受偿权因此不成立或者消灭。如承包人行使建设工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突的，属于权利顺位问题，可另行解决。
【观点来源】：最高人民法院民一庭2021年第21次专业法官会议纪要
04、实践中，对于享有优先权保护的建筑工程价款不包括承包人因发包人违约造成的损失一项没有争议，但对于是否包括承包人的应得利润存有争议，请问，享有优先权保护的建筑工程价款范围应如何界定，是否包括承包人的应得利润？
答：关于享有优先权保护的建筑工程价款范围的界定，应结合《民法典》第八百零七条和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条加以确定。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条第一款规定：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。”本条规定了承包人建设工程价款优先受偿权的保护范围，但没有列举优先受偿的范围的组成，而是对工程价款范围采用援引式的规定，即依照国务院有关行政主管部门对建设工程价款范围的规定。依据《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第五条规定，建设工程价款由直接成本、间接成本、利润（酬金）和税金构成根据该条规定，一般来说，工程价款可分为四个部分：
一是直接成本，又称直接费，包括定额直接费、其他直接费、现场管理费和材料价差。其中，定额直接费又包括人工费、材料费和施工机构使用费三部分。
二是间接成本，或称企业管理费，包括管理人员工资、劳动保护费等十多项。
三是利润（酬金），由发包人按工程造价的差别利率计付给承包人。
四是税金，包括营业税、城市建设税、教育费附加税三种。这四部分构成工程价款的整体，缺一不可。
在实践中，建设工程价款的表现形式有工程估算价、设计概算价、施工图预算价、施工预算（概算）价和竣工结算价五种。《民法典》第八百零七条中所称工程价款，如指已竣工工程，应指竣工结算价；如指未竣工工程则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款。《民法典》第八百零七条的立法精神是保护建筑施工企业被拖欠的工程款，主要是工人的工资、承包人的管理费和正常的利润。因此，承包人利润是工程价款的重要组成部分，显然应享有优先受偿权。
综上所述，享有优先保护的建筑工程价款的范围可以界定为如指已竣工工程，应指竣工结算价，如指未竣工工程，则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款；包含承包人的正常利润，但不包括承包人因发包人违约造成的损失。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判实务问答》，法律出版社，2022年版。
05、未经诉讼可以直接在执行程序中主张建设工程优先权吗？
答：最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该司法解释第三十六条进一步规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”因此，法院在执行程序中收到承包人要求行使未经生效法律文书确认的建设工程优先权申请的，可分两种情况予以处理：
一是如果被执行人对其申请的工程款金额无异议，且经法院审查承包人提供的建设工程合同及相关材料合法有效，亦未发现承包人和被执行人恶意串通损害国家、集体和第三人利益的，应准许其优先受偿；
二是如果被执行人对其申请的工程款金额有异议，法院应当告知承包人另行诉讼，但法院对工程变价款的分配程序须待诉讼有结果后方可继续进行。
建设工程优先权覆盖的工程款具体金额应由审判机构或仲裁机构确定。这是因为，根据审执分立的原则，除非法律或司法解释特别授权，执行机构一般不得对实体问题进行裁判。从法律性质来看，承包人是否享有建设工程优先权以及优先权部分的具体金额属于实体问题，本质上应由审判机构通过诉讼程序或者由仲裁机构通过仲裁程序予以确认。值得一提的是，在司法实践中，更常见的情况并非当事人之间就建设工程价款未经诉讼即申请执行，而是当事人经过了纠纷解决程序并获得了有关工程款的执行名义（法院的判决、仲裁机构的裁决等），但这些执行名义或者根本不确认承包人是否享有建设工程优先权，或者不对工程款中优先受偿权部分的具体金额加以明确。面对此种执行名义，执行机构往往陷入窘境。
一方面，由执行机构在执行程序中确认承包人享有建设工程优先权及其具体金额，有“以执待审”“自审自执”之嫌，不符合审执分立的基本原则，也不能给当事人的权利提供充分的救济。
另一方面，如果由执行机构确认优先权部分的具体金额，必然需要另行委托审计机构或者鉴定机构对工程造价及其中的优先权部分进行审计或鉴定，这将导致如下问题：
一是增加当事人诉累；
二是影响执行效率；
三是容易出现审计结果相互矛盾的情形。
事实上，审判机构在关于工程款纠纷的裁判文书中，应当根据当事人的诉请，确认承包人是否享有建设工程优先权；如果享有，则应确认其具体金额。因此，当前在执行对建设工程优先权未予明确的执行名义时，执行机构可首先告知承包人申请再审或另行诉讼，经审判机构对有建设工程优先权的债权数额进行确认后，依确定的金额执行。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判实务问答》，法律出版社，2022年版。
06、建设工程优先受偿权的行使是否以工程竣工为条件？
答：建设工程优先受偿权的行使不以建设工程是否竣工为限。《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。据此规定可知，建设工程价款的优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提的，所以即使工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。与之相符，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十九条也规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”这样理解，有利于保护工人的利益，也符合立法本意。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判实务问答》，法律出版社，2022年版。
07、建设用地使用权是否为建设工程优先受偿权的客体？
答：建设用地使用权不是建设工程优先受偿权的客体。由于在我国实行“房地一体主义”，如果承包人行使工程款的优先受偿权对某个建设工程进行拍卖，则建设工程及占用范围内的建设用地使用权是一体拍卖的，那么拍卖的全部款项是不是都可以作为承包人工程价款的补偿，保证其受偿的范围。这是在司法实践中比较常见的问题。要对这一问题作出准确的回答，我们必须结合《民法典》第八百零七条的立法目的以及建设工程优先受偿权的性质来进行考察。《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由此可知建设工程优先受偿权是法定优先权，原因在于，承包方在整个建设的过程当中，承包人的建筑材料和劳动力已经被物化在建设工程当中，它的所有投入已经转化为建设工程，与建设工程不可分离。因此根据添附制度的原理，承包人对建设工程的价款享有优先受偿的权利。建设用地是建设工程的一个载体，但是承包人对在建工程本身没有任何的投入，或者说承包人的建筑材料与劳动力并没有被物化在建设用地上。从这个角度来讲，建设用地使用权不应该作为建设工程优先受偿权的客体。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判实务问答》，法律出版社，2022年版。
08、施工人在建设工程施工合同无效的情况下是否还享有工程价款优先受偿权？工程无法如期竣工的情况下，工程价款优先受偿权的法定期间如何认定？
问题：建设工程施工合同被认定无效，承包人还能不能依据《民法典》第八百零七条之规定，主张工程款的优先权？在工程因多次停工而无法如期竣工的情况下，发包人有关承包人行使优先权超过6个月的法定期限的抗辩理由能否得到支持？
答：建设工程施工合同被认定无效，并非排除适用《民法典》第八百零七条的条件。理由是：工程款优先权是《民法典》第八百零七条赋予建设工程承包人的一项法定优先权，其立法目的是保障承包人能够及时取得工程款。在无效建设工程施工合同中，上述有关费用也已实际发生，应当由发包人予以支付。因此，只要建设工程质量合格而且工程款数额能够确定且不违反法律规定，施工人的优先权即受法律保护。发包人以建设工程施工合同无效为由，主张施工人对工程款不享有优先权的观点不能成立。关于工程价款优先受偿权的法定期间，依据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条的规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判实务问答》，法律出版社，2022年版。
09、建设工程优先受偿权的行使范围是否包括装饰装修工程？
答：建设工程优先受偿权的行使范围包括装饰装修工程。
首先，国务院《建设工程质量管理条例》第二条第二款和《建设工程安全生产管理条例》第二条第二款均规定，本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。即装饰装修工程属于建设工程的范畴。
其次，最高人民法院给福建省高级人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》也指出，“装修装饰工程属于建设工程可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿”。
此外，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条也明确规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判实务问答》，法律出版社，2022年版。
10、建设工程债权转让后，受让人是否享有优先受偿权？
答：对建设工程债权转让后，受让人是否享有优先受偿权这问题，存在两种不同的观点。
第一种观点认为，建设工程债权转让后受让人也应享有优先受偿权。建设工程承包人转让其在施工中形成的债权，受让人基于债权的转让而取得工程款债权，因而其应当享有该工程款的优先受偿权。法定优先权属于担保物权，具有一定的追及效力，其功能是担保工程款优先支付，该权利依附所担保的工程而存在，即使被担保的工程发生转让，也不影响承包人优先受偿权的行使。
第二种观点认为，建设工程债权转让后，受让人不应享有优先受偿权。结合《民法典》第八百零七条原为（《合同法》第二百八十六条，已废止）的立法背景和目的来看，其主要是为了切实解决发包人拖欠工程款，导致承包人无法及时进行各项费用和工资的结算，最终损及作为劳动者的建筑工人利益的问题。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十二条更是明确了建筑工人利益保护在优先受偿权制度中的重要地位：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”建设工程债权转让后依然肯定受让人享有优先受偿权，无涉建筑工人等的利益，对该制度本欲实现的目的并无促进作用。因此，不应一概肯定受让人享有优先受偿权。
我们倾向认为，前述第一种观点更合理。肯定受让人享有优先受偿权，也有利于建设工程债权的流转。虽然债权受让人享有优先受偿权与承包人和建筑工人的利益看似无直接关系，但承包人在债权转让中获得的对价亦可用于结算建筑工人的工资，建设工程债权的流转能够间接促进承包人和建筑工人加速获偿。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判实务问答》，法律出版社，2022年版。
11、实际竣工日期能否作为建设工程承包人行使工程价款优先受偿权除斥期间的起算点？
答案是否定的。
在建设工程合同的实际履行过程中，工程通常要经过竣工、验收、结算之后才能付款。但实践中，建设工程结算周期长，流程复杂，6个月期限双方难以达成结算。若以建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日作为优先权行使期限的起算时间，此时承包人尚不知道发包人是否会拖欠工程款，甚至可能出现优先权行使期限已经届满，而发包方的付款期限尚未届至的情形。这显然不利于对承包人权益的保护。因此，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（本文以下简称《解释（一）》）第四十条的规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”该规定将优先权行使期限的起算时间规定为“发包人应当给付建设工程价款之日起算””。实践中，对于“应当给付建设工程价款之日”的认定需要根据具体实际案件作客观判断，现仅提出以下观点以供参考：
首先，合同对工程款的支付时间有约定的，应当遵从当事人约定。
其次，在合同无效，但建设工程经竣工验收合格的情况下，可参照合同约定确定应付工程款的时间。理由是，《民法典》第七百九十三条第一款规定，建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。承包人可参照合同约定请求支付工程价款，亦可参照合同约定的支付工程价款的方式和日期请求发包人支付工程价款。
再次，合同解除或者终止履行，应区分具体情况认定应付工程款日。合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，可依照《民法典》第八百零六条第三款的规定，即优先受偿权行使的起算时间也应当遵从合同约定。
实践中，大多数合同解除或者终止履行时，工程尚未完工，合同约定的工程价款结算条件尚未成就。若发包人与承包人就合同解除后的工程价款的支付另行达成合意，则应当尊重当事人的意思自治，以该协议约定确定工程款的支付时间作为优先受偿权的起算时间。若双方对工程款的数额有争议，可能需要进行鉴定，如当事人向司法机关或仲裁机构正式主张权利，人民法院及仲裁机构确认发包人欠付承包人工程款，应付款之日应为当事人提起诉讼之日起。最后，当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，可借鉴《解释（一）》第二十七条关于发包人向承包人支付工程价款利息起算时间的规定。
具体来说：
第一，建设工程实际交付的，以建设工程交付之日为应付款时间。
第二，建设工程没有交付，但承包人已经在建设工程工验收合格后按照合同约定的时间提交了竣工结算文件，应当认定提交竣工结算文件之日为应付款时间。
第三，建设工程价款未结算，建设工程也未交付，大多数为工程未完工或者完工后未经验收的情形。
此时，合同约定的工程价款结算条件尚未成就，应当规定一个拟制的应付款时间，以一审原告起诉时间作为应付款时间是适当的。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判实务问答》，法律出版社，2022年版。
12、建设工程优先受偿权的行使是否受合同效力的影响？
答：建设工程的优先受偿权的行使是否受合同效力的影响，这问题理论界存在很大争议。
一种观点认为，建设工程优先受偿权的行使受到合同效力的影响。这是因为，若建筑施工合同无效，发包方应当支付工程款的约定也应无效。虽然承包人付出了相应的劳动，应当获得相应的报酬，否则有违民法的公平观念；但施工合同无效后，承包人获得报酬的权利性质发生了改变，不再是依据合同享有的约定之债，而成为依法享有的获得损失赔偿的权利，该项权利是法定的权利。一方面，从担保物权的权利特性来看，建筑工程款优先受偿权作为担保物权的一种，具有对主债权——建设工程款的依附性，约定的建筑工程款债权随着合同无效而自始不发生，优先受偿权也不应当继续存在；另一方面，从建筑工程款优先受偿权制度的立法目的来看，其是希望通过设置担保物权，保障承包人约定债权的实现，施工合同无效后，承包人约定债权亦不存在，对约定债权担保的优先受偿权同样不应当继续存在。
另一种观点则认为，建设工程施工合同无效，但工程质量合格的，承包人可以依照《民法典》第七百九十三条“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”主张工程款，故其当然享有工程价款优先受偿权。
我们倾向认为，建设工程施工合同无效，不应影响优先受偿权的行使。建筑工程款优先受偿权的立法目的是保护劳动者的利益。因为在发包人拖欠承包人的工程款中，有相当部分是承包人应当支付给工人的工资和其他劳务费用。在无效建筑工程合同中，上述有关费用也已实际支出，应当由发包人予以支付。即便合同无效，认定承包人就该笔费用享有优先受偿权，依然有利于促进劳动者利益的保护，符合建设工程优先权制度的立法目的。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条明确规定承包人的工程价款优先受偿权与建设工程质量是否合格相关，不与合同效力直接相关。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判实务问答》，法律出版社，2022年版。
13、发包人与承包人串通，以支付工程款的名义申请建工程抵押贷款，承包人收到工程款后又将款项转回发包人，还可以就该部分款项主张在建工程价款优先受偿吗？
发包人以在建工程抵押向银行申请贷款用于支付工程款，承包人收到银行贷款资金后，按照与发包人事先商定将工程款转付至发包人指定账户的，承包人不得再以未收到该部分工程款为由主张建设工程价款优先受偿。
观点来源：最高人民法院第一巡回法庭《民商事主审法官会议纪要（第1卷）》
14、建设工程价款优先受偿的范围包括利息或违约损失吗？
答：承包人只能对建设工程价款行使优先受偿权，其因发包人违约所造成的损失不属于建设工程价款优先受偿的范围，不包括欠付工程款的利息。
就发包人欠付工程款的利息是否属于优先受偿权的行使范围，实践中有争议。有的法院认为迟延利息属于法定孽息，属于优先受偿权行使的范围；有的法院则认为迟延利息属于损失范围，不属于可以行使优先受偿权的范围。对此我们认为，利息虽然属于孽息，但是建筑工程价款利息是在发包人违约拖欠工程款的前提下产生，因此该利息属于发包方逾期付款给承包人造成的损失，不属于《建设工程价款优先受偿权批复》第3条规定中的承包人“实际支出的费用“范围，不能纳入优先受偿权的范围。
观点来源：最高人民法院第四巡回法庭《疑难案件裁判要点与观点》
15、建设工程优先受偿权的行使方式有哪些？
答：诉讼不是建设工程承包人行使建设工程价款优先受偿权的唯一方式。承包人不仅可以通过诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权，还可以通过与发包人协商折价的方式行使建设工程价款优先受偿权。在执行法院根据发包人的其他债权人或抵押权人的申请对建设工程采取强制执行措施时，承包人向执行法院主张其对建设工程享有建设工程价款优先受偿权的，属于承包人行使建设工程价款优先受偿权的合理方式。
观点来源：最高人民法院第四巡回法庭《疑难案件裁判要点与观点》
16、建设用地使用权是否为建设工程优先受偿权的客体？
答：关于建设工程价款优先受偿权的客体，依据《合同法》第286条的字面规定，针对的是“建设工程”本身，不包括建筑物所占用的土地价值部分，即其仅对建筑物价值部分享有优先受偿的效力，就建筑物所占用的建设用地使用权价值部分不发生优先清偿的效力。从建设工程价款优先受偿权的法理基础分析，承包人以提供劳务、投入材料等方式创造或增加了建筑物的价值，这是赋予其优先受偿权的法理基础。但土地使用权的价值不是承包人的施工行为所创造，故建设用地使用权不应成为建设工程价款优先受偿权的标的物。尽管根据“房地一体处分“原则，实践中要将建筑物和建设用地使用权一并进行处分，但在处理变卖价款时还要区分建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先受偿权仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。
观点来源：最高人民法院第四巡回法庭编《疑难案件裁判要点与观点》
17、关于建设工程价款优先受偿权的主体。
（1）因建设工程价款优先受偿权在性质上属于法定优先权的性质，因此不宜扩大权利主体范围，应当根据《民法典》第807条和《建工司法解释（一）》第35条规定，限制在与发包人订立建设工程施工合同的承包人范围内。
（2）转承包人、违法分承包人等实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。但应当注意，《建工司法解释（一）》第43条、第44条规定实际施工人可以向发包人主张支付工程价款，或者以《民法典》第535条对发包人提起代位权诉讼，代位权行使之范围为债权及其从权利，优先受偿权作为从权利即应包括在代位权范围内。
（3）承包人将建设工程价款转让他人并通知发包人的，从确保承包人债权尽快实现并合理保值的角度出发，依照《民法典》第547条规定，应认定该工程价款债权受让人有权对发包人主张工程价款优先受偿权。
观点来源：《最高人民法院第六巡回法庭裁判规则》，2022年11月，人民法院出版社。
18、关于建设工程价款优先受偿权的范围。
（1）根据《建工司法解释（一）》第40条的规定，承包人的建设工程价款优先受偿范围包括直接费用以及包括企业管理费、利润、规费、税金等间接费用在内的全部建设工程价款，但不包括建设工程价款的利息以及因发包人违约产生的违约金、损害赔偿金等。
（2）依照《建工司法解释（一）》第40条第1款的规定，发包人从建设工程价款中预扣的质量保证金，属于建设工程价款的一部分，虽该保证金系为工程质量保证期内出现质量问题时保证工程及时得到修复而预留，但属于优先受偿范围。
（3）对于承包方单独另行交纳的质量保证金，因不属于工程价款，不享有优先受偿权。
观点来源：《最高人民法院第六巡回法庭裁判规则》，2022年11月，人民法院出版社。
19、关于建设工程价款优先受偿权的行使条件和方式。
（1）根据《建工司法解释（一）》第41条的规定，承包人应在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过18个月，自发包人应当给付结算工程价款之日起算。发包人应当给付结算工程价款之日，根据《建工司法解释（一）》第27条规定确定。
（2）建设工程施工合同是否有效，一般不影响工程价款优先受偿权。
（3）建设工程价款优先受偿权不因建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭，承包人仍有权依法就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，但法律、司法解释另有规定的除外。
（4）承包人行使建设工程价款优先受偿权，不以工程竣工并交付为前提，无论工程是否完工，工程质量合格的，承包人可以主张优先受偿权。
（5）根据《民法典》第807条规定的“根据建设工程的性质不宜折价、拍卖”的建设工程一般包括：违章建筑、工程质量不合格且难以修复的建筑，法律禁止抵押的不动产，非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施及不宜单独折价拍卖的分部、分项工程等。
（6）根据《民法典》第807条规定，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以请求人民法院将工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人行使建设工程价款优先受偿权，既可以通过提起诉讼或者申请仲裁的方式，也可以通过直接向发包人主张权利的方式；直接向发包人主张权利的，承包人对此负有举证证明责任；以诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权的，人民法院可予以判决确认。
观点来源：《最高人民法院第六巡回法庭裁判规则》，2022年11月，人民法院出版社。
20、建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点如何确定？
【裁判要旨】：
建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点，不应早于当事人之间约定的工程价款支付期限。
【观点来源】：最高人民法院第三巡回法庭《新型民商事案件理解与适用》
【案例文号】：（2017）最高法民申356号
21、建设工程价款优先受偿权系法定优先权，可以在人民法院调解书中明确建设工程价款享有优先受偿权——深圳市茂商会小额贷款有限公司、吉安市卓越建筑工程有限公司债权人撤销权纠纷一案
【裁判要旨】：
建设工程价款优先受偿权系法定优先权，对于在人民法院调解书中明确建设工程价款享有优先受偿权的情形，法律及司法解释并未予以禁止。故原判决认定相关民事调解书确认卓越公司对厂房基础的变卖、拍卖款享有优先受偿权并未违反法律、法规及司法解释的强制性规定，适用法律并无不当。
【观点来源】：最高人民法院第三巡回法庭《新型民商事案件理解与适用》
【案例文号】：（2019）最高法民申275号
22、建设工程价款优先受偿权从应付工程款之日起算，付款之日延长的，起算点相应延长——宁波建工股份有限公司、兰溪市喜瑞地产发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案
【裁判要旨】：
Ⅰ、在当事人明确约定的工程款支付时间晚于工程竣工之日的情况下，本案中应当以工程款应支付时间作为建设工程优先受偿权的起算点。
Ⅱ、虽然双方在施工合同约定了付款期限和方式，但是因喜瑞地产未能按时足额支付工程款，双方重新进行约定，变更为不确定的付款期限。由于喜瑞地产未履行变更后的约定义务，宁波建工提起本案诉讼要求喜瑞地产支付案涉工程价款，可视为其享有的建设工程价款优先受偿权的行使期限的起点，故宁波建工2015年4月27日主张案涉工程价款优先受偿权，并未超过六个月的行使期限。
【观点来源】：最高人民法院第三巡回法庭《新型民商事案件理解与适用》
【案例文号】：（2019）最高法民再105号