违章建筑、工程质量不合格且难以修复、公益性质等不宜折价、拍卖的工程，不享有工程价款优先受偿权

【方法解析】
根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条的规定，有一类工程不享有优先受偿权，即“根据建设工程的性质不宜折价、拍卖”的工程。实践中，判断工程不宜折价、拍卖的标准比较模糊，存在较大争议，在《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》一书中，主要列举了三种情形：
（一）违章建筑
所谓违章建筑，是指建造人违反国家法律、行政法规关于建筑行为的相关规定所建造的各种建筑物及其附属设施。
违章建筑因为建造行为违法，由此导致违章建筑无法完成初始登记。在此情况下，相关权利主体对违章建筑不能进行处分，即使进行了处分，根据《民法典》第二百三十二条的规定，处分行为不发生物权效力。基于违章建筑不能处分之客观情况，亦无法实现通过折价、拍卖的方式予以转让。当然，如导致建筑违章之事由得以消除，使违章建筑成为合法建筑的话，则不属于前文所述的违章建筑之列。
（二） 工程质量不合格且难以修复的建筑
《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规均明确建设工程必须经过竣工验收合格方可交付使用。《民法典》第七百九十三条对合同无效、工程验收不合格的处理做了规定：(1)建设工程质量虽然不合格，但经过修复，可以使缺陷得到弥补，符合国家或者行业强制性质量标准，发包人可以请求承包人承担修复费用；(2)修复后的建设工程经验收仍不合格的，发包人无法使用，建设工程施工合同的目的无法实现，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。举重以明轻，承包人更不能享有工程价款优先受偿权。
（三）法律、行政法规规定的其他情形
不宜折价、拍卖的建设工程，主要指建设工程不适合以折价、拍卖的规则进行转让。《民法典》第三百九十九条对禁止抵押的财产范围进行了规定。根据该规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施属于不得抵押的财产。对于不适合抵押的财产，更不适宜通过折价、拍卖的方式转让。
同时，地方法院也出台了一些指导文件：
四川省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
39.承包人、实际施工人不享有优先受偿权的情形有哪些？
具有下列情形之一，承包人、实际施工人请求工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，不予支持：
（一）经竣工验收不合格的工程；
（二）建设工程属于为公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施；
（三）建设工程属于国家机关已投入使用的办公用房或者军事建筑；
（四）建设工程属于设备安装等附属工程；
（五）消费者购买承包人承建的商品房，并已经办理商品房产权变更或预告登记，或者消费者已交付购买商品房的全部或者大部分款项的。
沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）
7、建筑工程承包人的优先受偿问题
（五）按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或拍卖。如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。如国家重点工程，具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。
从以上解释内容可以看出，不宜折价、拍卖的工程主要受制于工程是否能够实现流转、工程质量是否合格、是否涉及到公共利益这三个层面，具体又可能会产生建设工程的所有权不属于发包人、建设工程属于子分部工程无法单独拆分进行折价拍卖等各种情况。本文对实践中出现的部分典型案例进行梳理总结，虽不能穷尽列举所有情况，但对于明确一部分类型化的不宜折价、拍卖的工程具有参考意义。
【解析规则】
违章建筑、工程质量不合格且难以修复、公益性质等不宜折价、拍卖的工程，不享有工程价款优先受偿权。
（2018）最高法民终59号
【裁判要旨】
最高人民法院认为，关于不宜折价、拍卖的情形，应当是指建筑工程的性质及其用途特殊，不适合以折价或者拍卖的规则加以转让。首先，新宁广场公共停车场综合改造项目系市政重点工程和民生项目，具有社会公益性质，其次，该项目的所有权不属于发包人某瑞房地产公司，因此该项目属于不宜折价、拍卖的工程。另一方面，美某建筑公司所施工的钢结构工程系该项目的子分部工程，并非独立工程，也无法单独拆分进行折价拍卖。因此，一审法院认定美某建筑公司无权对新宁广场公共停车场综合改造项目工程进行折价或拍卖是正确的，美某建筑公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。

（2020）最高法民申1850号
【裁判要旨】
最高人民法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑，为违法建筑。案涉工程至今尚未取得建设工程规划许可证，应属于违法建筑。案涉工程因违反法律禁止性规定，无法取得不动产所有权，二审判决认定该工程系不可折价、拍卖的工程，A公司对案涉工程价款不享有优先权，并无不当。

(2019)鲁民终1080号
【裁判要旨】
山东省高级人民法院认为，涉案工程属于市政工程，且现已经过资产转让给了某务公司，工程的性质以及现状均已经不具备建设工程优先受偿权的行使条件，因此对于某卡公司关于其应享有优先受偿权的上诉请求本院不予支持。

（2017）黑民终549号
【裁判要旨】
黑龙江省高级人民法院认为，本案案涉工程为黑龙江省文化产业示范区中国冰雪画、中国木雕文化艺术馆建设项目，属于涉及公共服务、公用事业、公益建筑等工程，折价、拍卖该类工程将损害到公共利益。因此，本案案涉工程属于合同法第二百八十六条（现为《民法典》第八百零七条）规定的不宜折价拍卖的工程，龙凯公司主张建设工程优先受偿权不能成立，本院不予支持。