2026年违章建筑、工程质量不合格且难以修复、公益性

建设工程实务中，违章建筑、工程质量不合格且难以修复、公益等问题常引发发承包双方争议，处理不当可能导致工程款结算困难或工期延误。

一句话结论

违章建筑、工程质量不合格且难以修复、公益性质等不宜折价、拍卖的工程，不享有工程价款优先受偿权。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第793条规定，建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

《中华人民共和国民法典》第788条规定，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

《中华人民共和国民法典》第807条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款；发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖；建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第43条规定，实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理；实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。

《中华人民共和国民法典》第801条规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建；经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。

《建设工程质量保证金管理办法》第2条规定，建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

核心要点

1. 建设工程价款优先受偿权是承包人的法定权利，优先于抵押权和普通债权。
2. 优先受偿权的行使受除斥期间限制，承包人应在合理期限内主张。
3. 工程质量争议通常需要通过司法鉴定确定是否存在缺陷及缺陷程度。
4. 发包人擅自使用工程的，一般不得就使用部分的质量问题主张权利，但地基基础和主体结构除外。

边界条件

1. 工程价款优先受偿权不及于土地使用权价值，仅及于建设工程本身折价或拍卖的价款。
2. 消费者购房人的生存利益优先于承包人的工程价款优先受偿权。
3. 发包人擅自使用工程后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，一般不予支持。

可操作步骤

1. 梳理合同及履行过程中的书面证据，包括合同、补充协议、签证单、会议纪要、往来函件等。
2. 根据争议焦点整理相关证据材料，必要时申请工程造价或质量司法鉴定。
3. 在法定期限内向发包人发出催告，明确主张建设工程价款优先受偿权。
4. 及时固定工程质量现状，委托有资质的鉴定机构进行质量鉴定。
5. 在协商不成的情况下，及时向有管辖权的人民法院提起诉讼或申请仲裁。

常见误区

1. 误区一：工程价款优先受偿权可以无限期行使。该权利受除斥期间限制，逾期将丧失。
2. 误区一：工程有质量问题就可以拒付全部工程款。只有严重质量问题或承包人拒绝修复的，发包人才可能拒付。

律师署名：王陆续律师，广东知恒（宁波）律师事务所。执业领域：建设工程。