建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理网签而消灭

【方法解析】
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。由此分析，相关权利的清偿顺位为：建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。
在现行《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）以及已失效的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）文件中，则规定了关于商品房消费者的债权、建设工程价款优先受偿权、抵押权三者的受偿顺位问题。新规定对可以主张排除执行并可以优先于其他权利得到清偿的商品房消费者主体范围做出了细化调整，更加强调了对商品房消费者的保护，但整体上并未改变这几类权利的清偿顺位，即，商品房消费者的生存利益优先于工程价款优先受偿权，最后是抵押权和其他债权。《关于商品房消费者权利保护问题的批复》出台后，对于《执行异议和复议规定》第二十九条的实际运用必然要微调，这也有待实务经验的进一步总结，但本文分析的案例主要论证了商品房消费者的生存利益可以对抗建设工程价款优先受偿权，因为消费者的利益属于生存利益，是最基本的人权，而承包人的利益属于经营利益，两相比较，消费者的生存利益、基本人权应当优先，承包人的经营利益应退居其次。这一结论在新规定中得到了沿用，因此对司法实践具有一定的参考价值。
【解析规则】
工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但劣后于商品房消费者的生存利益
（2021）最高法民终600号
【案情简介】
2016年5月16日，胡某与润红公司威信分公司签订《商品房购销合同》，约定以总价723,151元购买案涉房屋，首付223,151元，剩余房款在办理按揭贷款后支付，胡某已自2017年接房后就装修入住使用至今。
长青公司与润红公司、润红公司威信分公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院作出（2016）云民初29号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结润红公司、润红公司威信分公司价值5000万元的财产。一审法院在执行上述裁定时，于2016年6月13日查封了润红公司、润红公司威信分公司位于昭通市威信县的部分房屋，其中包括案涉房屋。案外人胡某以其对执行标的享有合法权益为由提出执行异议。一审法院以（2020）云执异84号执行裁定，驳回胡某的执行异议。胡某对该裁定不服，提起本案的执行异议之诉。
【法院认为】
最高人民法院在二审中认为：本案的争议焦点为，胡某对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。
本案中，胡某在2016年5月16日与润红公司威信分公司签订《商品房购销合同》，并支付购房首付款223,151元，润红公司威信分公司出具《收据》予以确认，结合胡某提交的物业费收据等证据，足以证明胡某已实际向润红公司威信分公司支付购房款223,151元。胡某已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但胡某在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定胡某在交付剩余房款50万元后对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。
长青公司上诉主张，其对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。对此，本院认为，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，胡某购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。长青公司的相应上诉理由，不能成立。