2026年婚后贷款买房离婚如何分割？

结婚几年后小两口按揭买了房，登记在一方名下，月供也是一方在还。走到离婚这一步，另一方能不能分？房子归谁？剩下的贷款谁还？过户又该怎么办理？这是很多夫妻在离婚时最关心的问题之一。婚后贷款购房的归属与分割，既要看购房资金来源、产权登记情况，也要看剩余贷款的处理方式，不能简单认为"谁主贷就归谁"。

一句话结论

婚后贷款购买的房屋，原则上属于夫妻共同财产；离婚时一般由取得房屋的一方继续偿还剩余贷款，并向另一方支付房屋净值对应的折价款。主贷人身份只是法院裁判的参考因素，并非决定因素。

根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除法律规定或双方另有约定外，为夫妻共同财产。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产，可以约定归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。

《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的除外。抵押财产转让的，抵押权不受影响。因此，即使房屋尚有银行贷款未还清，也不影响法院在离婚案件中对房屋归属作出裁判，但通常会明确由取得房屋的一方承担剩余债务。

第一，婚后按揭购房原则上推定为夫妻共同财产。无论产权证登记在一方还是双方名下，只要购房和还贷发生在婚姻关系存续期间，法律均推定为共同财产。

第二，夫妻财产约定优先。双方可以通过婚内财产协议约定房屋归属，但协议不得以离婚为生效条件，否则可能被认定未生效。

第三，特殊情形下可认定为个人财产。如果购房款及贷款清偿均来源于一方个人财产或一方父母对其子女的单方赠与，且房屋登记在出资方个人名下，可认定为该方个人财产。

第四，剩余贷款随房屋归属一并处理。法院一般按照"贷款随房子走"的原则处理，房屋判给哪一方，剩余贷款就由该方承担。主贷人身份在双方条件相当时可作为参考，但不是决定性条件。

第五，折价款按房屋净值计算。房屋净值=房屋现值（协商或评估）-剩余贷款本金，法院再结合照顾子女、女方和无过错方权益等原则进行分割。

如果房屋尚未取得完整产权，或存在银行抵押权限制转让的特殊约定，法院可能仅判决使用权，待条件成熟后再处理所有权。若一方婚前签订购房合同并支付首付，婚后共同还贷，则不属于婚后购房，应适用婚前购房婚后共同还贷的分割规则。

第一步，协商确定房屋现值。双方可以协商房屋市场价值，协商不成的，共同委托评估机构评估。

第二步，计算房屋净值。用协商价或评估价减去剩余贷款本金，得出可分割的净值。

第三步，协商房屋归属。综合考虑主贷人身份、抚养子女情况、经济能力等因素，确定房屋归哪一方所有。

第四步，办理贷款变更与过户。取得房屋的一方应与银行协商变更贷款合同，或提前清偿贷款后办理产权过户。协议离婚一方不配合的，可起诉要求履行协议，判决后可申请强制执行。

误区一："房子登记在谁名下就归谁"。实际上婚后购房登记在一方名下仍可能是共同财产。

误区二："主贷人一定能拿到房子"。主贷人只是法院参考因素之一，并非必然取得房屋。

误区三："有贷款就不能分割"。民法典已明确抵押期间可以转让抵押财产，法院可以在离婚案件中一并处理房屋归属和剩余贷款。

误区四："离婚协议约定了就能直接过户"。协议离婚后一方不配合的，仍需通过诉讼或强制执行程序办理过户。

律师署名：王陆续律师，广东知恒（宁波）律师事务所

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